曾在去年创下地块总价４４亿元、楼板地价６７０００元／平方米天价的南京东路１６３地块项目，目前已开始由苏宁环球下属苏宁房地产公司进行前期规划，并就硬件规划、业态配比等方面进行反复论证，有多个预选方案但尚未最终敲定。为达到“合理”租金回报，预计２０１２年前后推出市场的“１６３地块项目”的商业面积与写字楼面积的比例可能高达４：１，并极力就高区商业面积的规划以及商户组合实现突破。

　　增零售面积提升租金

　　记者从参与前期规划的相关机构了解到，相关政府部门给予163项目的限高是100米，按照每层高度4-5米计算，整个项目层数不会超过20层。同时，记者还获悉，163地块项目规划是单层面积从低往高逐层递减，而苏宁目前的初步计划是从底层开始将有10多层面积用作商业零售。

　　“由于１６３地块拿地成本太高，要达到理想的租金回报率，难度的确相当大。”这位参与前期规划的商业地产专业人士向记者透露，为了拉高平均租金水平，未来项目总体量的８０％左右将用作零售商业面积，２０％左右将用于写字楼。由于地块面积有限，因此项目只能尽量向上、向下空间拓展，加上地铁上盖这一特性，对项目规划和定位提出了更高的要求。

　　该人士还向记者表示，由于项目成本较高，因此不论在内部硬件规划、人流动线设计等方面如何精益求精，就提升项目租金回报率来说，效果都相对有限。“唯一能够有所突破的，就是极力提升高层商业面积的利用价值和租金，唯有这样，才能实现整体租金水平的提升。”

　　一般而言，任何商业项目首层租金都是最高的，越往上租金越低，人气和商家营业额也越差。“包括恒隆广场这样成功的商业地产项目，3楼以上面积的租金比底层低很多。”这位专业人士告诉记者，要提升高层商业面积的租金价格，怎样把人流以最快的速度送往高区是最重要的。因此苏宁项目最值得借鉴的，就是安装多级直达自动扶梯，可以将人流从底层直接送往高区。通常，最具人气、最优质的零售商业品牌都会占据首层最佳位置，在163地块项目中，可能会打破这种传统的商户组合，将一些优质品牌挪至高区，并通过多级直达自动扶梯带动高层商业面积的人气，以此提升租金。据记者了解，这样的商业地产项目规划目前在上海甚至大陆地区都尚未出现，但在香港已不鲜见。

　　同时，记者还了解到，为了提升高区商业面积的利用价值，南京东路163项目还可能会引进香港及国外流行的直销（DirectMarketing）店铺。“这种店铺与大陆通常意义上的‘直销’概念不同，可以是高端品牌的打折店，在香港很多写字楼高区也有类似店铺，人气很旺。”这位参与规划的人士告诉记者。

　　成本过高缩减写字楼

　　记者测算，６７０００元／平方米的楼板价，加上建设成本，南京东路１６３地块项目的产品成本应在8万元/平方米左右，按照商业项目通常8％的年回报率要求计算，该项目未来平均租金水平应达到6400元／平方米／年，即17.5元／平方米／天。这样的租金要求对上海任何一个综合商业项目来说，都不能不称之为巨大的挑战。

　　根据戴德梁行２００８年一季度的市场报告数据显示，今年一季度上海高档商圈的零售类物业的整体租金达到５０．２元／平方米／天，按商业项目６０％有效率计算，上海高档商圈平均每平方米建筑面积租金３０元／天；戴德梁行的报告同时显示，同期上海核心中央商务区甲级写字楼有效面积租金为１２．２元／平方米／天，按照写字楼一般得房率７０％左右计算，平均建筑面积的租金则为８．５元／平方米/天。显然，南京东路１６３地块未来所造的综合商业项目，要得到理想的租金收益率，只能扩大零售商业部分的面积，缩小写字楼部分面积，从而拉高整体项目租金回报。

　　一般而言，商业项目都会提前一年左右开始招商。“鉴于１６３地块的特殊性，项目会考虑提前２年半到３年的周期开始招商。”这位参与规划的人士告诉记者，163项目预计将于2012年前后推出市场。虽然没有透露项目未来的招商定位，但他表示“引进的商家不一定是最顶级的品牌，但一定是最适合的。”

　　记者还了解到，该项目不仅会引进零售商业品牌，同时还会配比租金相对较低的餐饮、娱乐、休闲等不同业态的商家。虽然目前并不了解苏宁对为南京东路１６３地块项目设定的培育期长短，但就目前情况来看，苏宁似乎已做好长期培育的心理准备。

　　不久前，苏宁集团副总裁吴兆兰曾表示，163地块将被用作苏宁集团总部，项目将包括底层的商场、中间为甲级写字楼、顶层为高星级酒店。但据参与规划的人士向记者透露，即便是作为苏宁总部，项目中的写字楼部分也可能只有极少面积为苏宁自用，相对回报率较低的酒店部分体量同样不会很大。不过，昨日记者致电苏宁房产负责163项目规划的赵女士，核实项目的具体规划细节，她表示目前该项目尚未到公开亮相的时机，故拒绝回应。